Der BFW Bayern mit der Stadt München – auf dem Weg zur neuen SoBoN

Seit mehr als 20 Jahren begleitet das Instrument der „Sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBoN) die städtebauliche Entwicklung der Landeshauptstadt München. Das Grundprinzip ist, Bauträger an den ursächlichen Kosten und Lasten, die durch eine kommunale Bauleitplanung ausgelöst werden, angemessen zu beteiligen. Zu diesen Kosten zählen die anteilige Übernahme von Herstellungskosten und Flächenabtretungen für Erschließungsmaßnahmen und für Gemeinbedarfseinrichtungen (Kindertagesstätten und Grundschulen sowie Grünflächen und Ausgleichsmaßnahmen). Ebenfalls wird in der SoBoN festgesetzt, wieviel Prozent des neu geschaffenen Wohnbaurechts dem sozial gebundenen Wohnungsbau zur Verfügung gestellt werden. Die SoBoN in ihrer Fassung vom Juli 2006 konnte den steigenden Anforderungen auf dem Wohnungsmarkt nicht mehr gerecht werden.

Bilanz aus 20 Jahren

Gut 130 rechtsverbindliche Bebauungspläne auf einer Gesamtfläche von mehr als 1.000 Hektar und mehr als 36.500 neu geschaffene Wohnungen, davon etwa 10.000 geförderte, sind mit dem Instrument „Sozialgerechte Bodennutzung“ (SoBon) von 1994 bis 2014 entstanden. Besonders hervorzuheben ist der beträchtliche Umfang der Kostenübernahmen durch die Unternehmen der privaten Immobilienwirtschaft, die sich in 20 Jahren auf über 500 Millionen Euro aufsummiert haben, wovon alleine mehr als 150 Millionen Euro für die Schaffung von sozialen Infrastruktureinrichtungen zur Verfügung gestellt wurden. Damit konnten weit über 10.000 Plätze für Krippen, Kindergärten, Horte und für die Grundschulversorgung geschaffen werden.Zu Beginn des Jahres 2016 erfuhr der BFW Bayern von den Überlegungen der Stadt, Änderungen an der SoBoN vorzunehmen. Da sich der BFW Bayern mit der Stadt im Vorfeld auf eine engere Zusammenarbeit verständigt hatte, lud der BFW Bayern im Frühjahr 2016 seine Mitglieder zu einem Gespräch ein. Ein Großteil der Münchner Bauträger und Projektentwickler war vertreten und wählten Alexander Hofmann, Dr. Jürgen Büllesbach, Ralf Possinger und Ralf Büschl einstimmig zu den Verhandlungsführern. In vielen Gesprächen näherten sich der BFW und die Vertreter der Stadt einem Ergebnis, das sowohl von der Stadt als auch vom BFW getragen wird. Bei einer zweiten Sitzung am 16. Juni 2016 haben die Vertreter die vorläufigen Verhandlungsergebnisse vorgestellt und über den weiteren Weg beraten. Am 26. Juli 2017 wurde die Novelle der SoBoN beschlossen.

Die gesamte Novelle finden Sie hier

Die Änderungen in der Übersicht

Soziale Infrastruktur
Anhebung des anteiligen Infrastrukturkostenbeitrags von 66,47 Euro pro Quadratmeter neugeschaffener Geschossfläche Wohnen auf 100 Euro pro Quadratmeter neugeschaffener Geschossfläche Wohnen

Geförderter Wohnungsbau
Anpassung der Grundstückswertansätze aus „Wohnen in München VI“ von 281,20 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche auf 300 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche für Einkommensorientierte Förderung (EOF) (20 Prozent Anteil Förderquote) bzw. von 536,85 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche auf 600 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche für Eigenwohnraum, München Modell-Miete oder EOF (10 Prozent-Anteil Förderquote)

Bindungsdauer in der EOF bleibt bei 25 Jahren, Erhöhung des Verkaufspreises für Eigenwohnraum auf 4.300 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche (zuzüglich Kosten des pflichtigen Stellplatzes) als Durchschnittswert (Abweichung von plus/minus 5 Prozent ist zulässig)

Bindungsdauer beim Eigenwohnraum wird auf 40 Jahre erhöht

Hinsichtlich Wohnungsflächenobergrenzen, Eigenleistung, Aufgabe der Selbstnutzung vor Bindungsablauf, Rückforderung gelten für den Eigenwohnraum die Bestimmungen für das München Modell-Eigentum

Reduzierung der Bindungsdauer beim München Modell-Miete auf 30 Jahre

Maximale Förderhöhe bei 30-jähriger Bindung für das München Modell-Miete: 900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Darlehen 0,5 Prozent Zins, mind. 1 Prozent Tilgung Annuität)

Die Spannweite der Eingangsmiete im München Modell-Miete wird auf 10,50 bis 11,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich festgelegt

Zusätzlicher preisgedämpfter Mietwohnungsbau im Umfang von 10 Prozent der Geschossfläche Wohnen:
Erstvermietung 13,90 Euro pro Quadratmeter (netto kalt)

Mietsteigerung nach den gesetzlichen Regelungen

30 Jahre Bindungsdauer, Eigenbedarfskündigung nach 20 Jahren möglich

Mindestens 30 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens sollen für die Netto-Miete inkl. TG aufgebracht werden

Übernahme der Wohnungsgrößenfestlegungen aus dem Konzeptionellen Mietwohnungsbau

Absicherung durch Dienstbarkeit im Wohnungsgrundbuch

kein Berechtigungsschein notwendig

Entfall des Gewerbeflächenausgleichs

Wegfall des fiktiven Wohnbaurechts

Beschleunigung der Berechnungs- und Bewertungsverfahren:
Anfängliche Sicherheitsleistung ausschließlich durch Bürgschaften oder Hinterlegung von Bargeld möglich

Verzicht auf eine frühere Anfangswertermittlung

Eine SoBoN-Berechnung erst auf Basis einer „konsolidierten“ Planung und Festlegung einer Zeitschiene

Eine verkürzte Berechnung in Verbindung mit eingeschränkten Ermittlungen der Anfangs- und Endwerte bei untergeordneten Flächen und Klein- und Splitterflächen

Fotonachweis: iStockphoto, Prasit Rodphan