Bauträgertag 2018: „Das Jahr des Bauträgers“

Dr. Maximilian R. Jahn, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Graf von Westphalen, gab den Teilnehmern des diesjährigen Bauträgertags einen Überblick über die aktuelle Rechtsprechung für Bauträger aus dem Jahr 2018. Seinen Fachvortag eröffnete er mit einem Fallbeispiel zum Thema „Mängelbeseitigungskosten“ und erläuterte anschließend die aktuell geltende Rechtsgrundlage durch das neue BGH Urteil.

Keine Mängelansprüche ohne Abnahme

Anfang 2017 hat es der BGH zum Grundsatz gemacht, dass Mängelrechte vom neuen Eigentümer erst nach erfolgter Abnahme des Objekts geltend gemacht werden können. „Vor der Abnahme kann kein Mangel vorliegen, da sich das Objekt quasi noch im Bau befindet. Erst mit erfolgter Abnahme fängt die Gewährleistungsfrist an zu laufen und der Eigentümer kann Mängel vorbringen“, so Jahn. Seit dem 22. Februar dieses Jahres gilt zudem: Der Schadensersatzanspruch bei Mängeln wird nicht mehr auf Grundlade fiktiver Mangelbeseitigungskosten berechnet. Der Eigentümer kann nur noch die tatsächlichen Kosten, die ihm durch die Beseitigung des Mangels entstanden sind, als Schaden geltend machen. Jedoch kann der kleine Schadensersatz verlangt und somit ein Vorschuss gefordert werden, wenn der Eigentümer davon den Mangel beseitigen will und das Objekt zuvor abgenommen wurde.

Bei der Abnahme von Gemeinschaftseigentum ist für Bauträger Vorsicht geboten: Ein vom Bauträger bestellter Erstverwalter oder Gutachter ersetzt nicht die Abnahme der Erwerber des Gemeinschaftseigentums. Jeweilige Klauseln wie „Das Gemeinschaftseigentum wird durch den Verwalter unter Beziehung eines öffentlich vereidigten Sachverständigen abgenommen“ sind demnach unwirksam.  

Nutzer muss für Verwaltungskosten aufkommen

Und wer trägt im Falle einer unwirksamen Abnahme von Gemeinschaftseigentum die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung? Hier verhält es sich wie folgt: „Wer eine Sache nutzt, muss die Kosten dafür tragen“, so Jahn. Fallen also bspw. Verwaltungskosten für einen gemeinschaftlichen Personenaufzug an, können diese nicht auf Grundlage der Pflichtverletzung als Schadensersatz verlangt werden. Der Schaden geht in diesem Fall auf die Nutzung zurück und muss demnach vom Nutzer selbst getragen werden.

Schaden für Verzug kann nicht mehrfach in Ansatz gebracht werden

Auch bei Verzugsschaden wird der Bauträger entlastet. So können Nachteile, die dem Erwerber aufgrund der physischen Vorenthaltung der Wohnung entstehen, nicht mehrfach in Ansatz gebracht werden. Demnach werden entweder die Kosten für Ersatzmaßnahmen, eine Nutzungsausfallentschädigung aufgrund der Vorenthaltung der Wohneinheit, sofern sich die Vorenthaltung fühlbar auf seine Lebensführung ausgewirkt hat, oder eine sich aus dem Vertrag ergebene Strafe bei Verzug gezahlt. Lediglich der höchste Betrag, der sich nach einer der drei Möglichkeiten errechnet, ist durchsetzbar. Jahn rät in diesem Fall, erst gar keine Verzugsstrafen im Vertrag festzulegen. Denn im Falle eines Verzugs ist der Erwerber im Rahmen des Schadensersatzes so zu stellen, wie er stünde, wenn der Bauträger die Wohnung termingerecht übergeben hätte. Ist der Bauträger also für Ersatzmietkosten aufgekommen, verfügt der Erwerber über keinen Schaden mehr. Durch eine Vertragsstrafe können demnach weitaus höhere Kosten auf den Bauträger zukommen.

Herausgabe von Unterlagen durch Bauträger

Bauträger verweigern gerne die Herausgabe von Unterlagen, wenn dies nicht im Vertrag geregelt ist. So einfach kommen sie jedoch nicht davon, wie Jahn deutlich machte: „Es besteht eine Herausgabepflicht. Jedoch wird hier im Einzelfall entschieden.“ Es gibt Unterlagen, wie bspw. den Energieausweis, bei denen der Gesetzesgeber die Herausgabeschuld festgelegt hat. Hinzu kommt die Herausgabepflicht von Unterlagen, die notwendig sind, um die Funktionstauglichkeit einer Sache feststellen zu können bzw. die zur Überprüfung von Mangelfreiheit benötigt werden. Zu beachten sei hier: Kann ohne das Dokument die Mangelfreiheit nicht überprüft werden, ist der Erwerber berechtigt, die Abnahme zu verweigern.

Bildnachweis: BFW Rhein-Main

Schlagwörter: BFW, BFW Hessen, BFW Rhein-Main, Digitale Transformation, Digitalisierung, Immobilien, Immobilien Rhein-Main, Immobilienbranche, Immobilienmarkt, Immobilienpolitik, Immobilienwirtschaft, Wohnen in der Zukunft, Wohnkomfort, Wohnraum, Wohnungsbau, Wohnungsmarkt, Wohnungsneubau, Wohnungswirtschaft, Zukunft