Altlastenrisiko und Aushub-Abfall minimieren
Bei der Erschließung von Wohngebieten fällt in der Regel Erdaushub an. Grund dafür kann die Durchführung umwelthygienischer Maßnahmen (Altlastensanierung) sein oder baubedingte Erarbeiten wie Entsorgung oder Wiedereinbau. Diese Maßnahmen können zu einem großen Kostenfaktor für Bauträger werden. Dr. Philippe Rohou, Geschäftsführender Gesellschafter der IGB Rhein-Neckar, Ludwigshafen, machte in diesem Zusammenhang in seinem Fachvortrag deutlich, wie wichtig eine „Altlastenklausel“ im Kaufvertrag ist und wie es sich mit den Entsorgungskosten für Aushub-Abfälle verhält.
„Für die Vermarktung eines Grundstücks ist die Einstufung in eine Altlastenklasse wichtig“, machte Rohou zu Beginn seines Fachvortrags deutlich. „Es muss im Vorfeld mit den zuständigen Behörden gesprochen werden, um Vermarktungsprobleme zu vermeiden“, so Rohou weiter. Liegt eine Altlast vor, die schädliche Bodenveränderungen hervorrufen kann, können bei der Nutzung des Grundstücks Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen. Der Inhaber eines Grundstücks ist daher verpflichtet, schädliche Böden zu beseitigen, sodass keine dauerhaften Gefahren im Sinne der planungsrechtlichen Nutzung des Grundstücks auftreten. In Betracht kommen Dekontaminations- und Sicherungsmaßnahmen, die eine langfristge Ausbreitung von Schadstoffen verhindern. Zu beachten sei hier: „Sind schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten nach dem 1. März 1999 eingetreten, sind Schadstoffe zu beseitigen“, heißt es im Bundes-Bodenschutzgesetz. Eine Sicherung reicht dann also nicht aus.
Bauträger und Projektplaner benötigen spätestens bei der Bauantragstellung ein Gutachten über den Zustand des Grundstückbodens, wenn eine Änderung der planungsrechtlichen Nutzung geplant ist. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn auf einem alten Industriegelände Wohnhäuser entstehen sollen. Und dann gibt es oft ein böses Erwachen: Im Kaufvertrag war keine entsprechende „Altlastenklausel“ vorhanden, die regelt, wer im Falle schädlicher Bodenveränderungen das Risiko sowie die Kosten trägt, und in welchem Umfang. Oft bleibt dann der neue Eigentümer darauf sitzen. Rohou rät daher, genau auf Formulierungen im Kaufvertrag, die Altlasten betreffen, zu achten und zu bedenken: „Der Verkäufer kennt sein Grundstück!“ Zudem solle man sich Auskünfte darüber geben lassen, wann zuletzt saniert wurde und anschließend überprüfen, ob die damaligen Sanierungsziele noch mit den aktuell geltenden Standards übereinstimmen. Ein Rat vom Profi: „Am besten den Boden testen lassen, bevor es zum Kauf kommt.“
Bei der Entsorgung von Bodenaushub kann es, ob schädlich oder nicht, zu erhöhten Entsorgungskosten kommen – hier greift das Abfallrecht. Zu beachten ist, dass Boden erst dann zum Abfall wird, wenn der Besitzer sich diesem entledigt, entledigen will oder muss. Hier wird zwischen Verwertung und Beseitigung unterschieden. Bleibt der ausgehobene Boden jedoch am Ursprungsort, ist er kein Abfall im Sinne des Kreislaufwirtschaftsgesetzes. Wie und wo der jeweilige Boden-Abfall zu entsorgen ist, hängt vom Zuordnungswert ab, die durch die Länderarbeitsgemeinschaft Abfall (LAGA) festgelegt sind. Diese richten sich nach der Art und Schwere der Verunreinigung und werden in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. Zu beachten ist hier, dass nur bis zu einem Fremdanteil von maximal 10 Prozent von Boden gesprochen wird. Darüber hinaus ist von Bauschutt die Rede und andere LAGA-Vorschriften greifen. Um Kosten bei der Boden-Entsorgung zu sparen, schlägt Rohou unter anderem vor, Abfall weitestgehend zu vermeiden, Bau-Null so hoch wie möglich anzusetzen und somit den Aushub zu minimieren. Im Falle einer Entsorgung auf der Deponie könne die Mehrwertsteuer gespart werden, indem direkt mit dem Deponiebetreiber abgerechnet werde.
HINTERGUND
Was sind Altlasten?
Altlasten sind nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist und durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden können. Bei der Erfüllung boden- und altlastenbezogener Pflichten ist die planungsrechtlich zulässige Nutzung des Grundstücks und das sich daraus ergebene Schutzbedürfnis zu beachten.
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